Вопросы риелтору

Имущество супругов регулирует Семейный кодекс Российской Федерации (СК РФ), в частности статья 34 СК РФ. В части первой статьи указано, что "Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью", так что требование покупателя вполне законно, тем более, согласие супруга на отчуждение квартиры потребует Росреестр для регистрационных действий.

Но выход есть. У нотариуса можно подготовить заявление о том, что Вы не имеете супруга, который бы имел право на общее имущество супругов, состоящее из продаваемой Вами квартиры. Для этого будет достаточно паспорта заявителя и правоподтверждающего документа (например свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН). При подаче документов на регистрацию в многофункциональный центр (МФЦ) к заявлению можно приложить свидетельство о смерти супруга.

Если, в силу каких-либо причин, нотариус отказал в удостоверении такого заявления или просто не хватило времени на поездку в контору, его можно написать "от руки" в присутствии сотрудника МФЦ, принимающего и заверяющего пакет документов для государственной регистрации.

Да, возможно. Пункт 5 ст. 213.11 Закона о банкротстве предусматривает, что в ходе реструктуризации долгов гражданина он может совершать сделки или несколько взаимосвязанных сделок, в том числе по приобретению, отчуждению или в связи с возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более чем пятьдесят тысяч рублей, только с выраженного в письменной форме предварительного согласия финансового управляющего.

Поскольку, на сегодняшний день, большинство граждан приобретает жильё в ипотеку, в случае нахождения такого покупателя, перед подписанием предварительного договора купли-продажи квартиры и соглашения об авансе, нелишним будет уточнить в банке заёмщика одобрит ли он покупку квартиры с банкротящимся продавцом (часть банков – отказывают априори).

В случае положительного ответа банка в выдаче кредита на приобретение "сложной" квартиры потребуется письменное согласие финансового управляющего на проведение сделки по купле-продаже недвижимого имущества должника в процедуре банкротства (в двух экземплярах: первый предоставляется в банк, второй – в Росреестр, при подаче документов на регистрацию). В документе указывается кадастровый номер и адрес объекта недвижимости, номер счёта продавца, на который поступят средства от сделки, фамилия имя и отчество покупателя, номер и дата подписания заключенного договора. При безналичном расчёте, банки требуют дополнительно согласие финансового управляющего на распоряжение денежными средствами, которые поступят на счёт продавца после заключения сделки.

Если недвижимость приобретается исключительно за деньги покупателя (без ипотеки), письменное согласие финансового управляющего также необходимо. В ходе проведения правовой экспертизы представленных на регистрацию документов специалист Росреестра обнаружит сведения о реструктуризации долгов продавца и, при отсутствии согласия (или несогласия) финансового управляюшего на оформление перехода права собственности, примет решение о приостановлении регистрации.

Информацию о предоставлении кадастровых работ можно найти в интернете или СМИ, а прежде чем заключить договор с кадастровым инженером лучше уточнить о нём на официальном портале Росреестра или СРО (саморегулируемая организация) кадастровых инженеров (закон обязывает кадастровых инженеров состоять в СРО). На вышеуказанных ресурсах можно проверить аттестат специалиста, проанализировать результаты его деятельности: количество приостановлений и отказов по документам, предоставленным им в Росреестр для постановки объектов на кадастровый учёт.

Кадастровый инженер не является сотрудником Росреестра, а оказывает свои услуги в качестве индивидуального предпринимателя или как работник юридического лица. Если он не соблюдает условия членства в СРО, права проводить кадастровые работы у такого специалиста отсутствуют и все подготовленные им документы не будут иметь юридической силы.

Основной задачей кадастрового инженера является определение местоположения границ земельных участков и объектов капитального строительства, а результатом работы – межевой или технический план, акт обследования. Его услуги требуются для постановки недвижимости на кадастровый учёт.

Кадастровый инженер несёт административную и уголовную ответственность за несоблюдение законодательства РФ в области кадастровых отношений, в т.ч. за недостоверность сведений технического плана, межевого плана, акта обследования или карты-плана территории.

Профессиональная ответственность кадастрового инженера застрахована, а убытки, причинённые его действиями (бездействием) заказчику работ подлежат возмещению по договору страхования гражданской ответственности кадастрового инженера.

Рассмотрим в деталях схему и процесс проведения сделки купли-продажи квартиры в банке на самом распространенном классическом примере. Простой вариант без отягощающих обстоятельств: собственник ребенок, недееспособный - опека, разъезд, альтернатива, ипотека, нотариат, долевая собственность..

Продает квартиру взрослый единоличный собственник, никто не прописан - покупатель с наличными живыми деньгами, без ипотеки.

Итак, покупатель на квартиру найден, стороны ударили по рукам и готовы провести сделку купли-продажи квартиры. Что дальше?...

Как наверное и в любом другом деле, львиную часть времени в сделке купли-продажи недвижимости занимает подготовительный этап.

Прежде всего, для подтверждения ваших и наших намерений необходимо подписать предварительный договор или авансовое соглашение - это стандартная процедура в сделках при продаже недвижимости.

На стадии аванса на бумаге закрепляются достигнутые устные договоренности между сторонами. В предварительном соглашении прописываются все детали предстоящей сделки:

• время и место проведения сделки
• сроки физического и юридического освобождения квартиры
• порядок финансовых взаиморасчетов
• ответственность за невыполнение взятых на себя обязательств
• штрафные санкции за предоставление недостоверной информации об объекте недвижимости или субъекте права

Аванс, обычно, вносится в размере 30-50 тысяч рублей. Также, в подтверждении намерения купить квартиру, может быть внесен не аванс, а задаток за квартиру. В отличии от аванса, задаток сумма невозвратная.

Некоторые клиенты на рынке недвижимости, считают внесение аванса атавизмом, абсолютно лишним и давно устаревшим. Уверены, что аванс внесенный в размере нескольких десятков тысяч рублей - это не гарантия, что покупатель не откажется от сделки в последний момент, так как считают эту сумму пренебрежительно малой для обеспечения серьезности намерений.

Да, этот этап попахивает нафталином, не без этого. Стоит отметить, что и действительно, по большому счету, стадия аванса носит чисто символический характер. И все же, следует придерживаться устоявшимся правилам делового оборота и принять аванс за квартиру, так как этот первый и самый важный этап налаживания взаимопонимания в отношениях между всеми заинтересованными участниками процесса.

После принятия аванса, каждая из сторон готовится к сделке в рамках достигнутых договоренностей:

• Продавец собирает необходимый пакет документов
• Покупатель проводит проверку юридической чистоты объекта

Перед сделкой покупатель должен убедиться:

• в отсутствии наложенных ограничениях на квартиру
• в психическом и физическом здоровье и состояние продавца
• в отсутствии законных наследников и лиц претендующих на долю в праве
• в легитимности возникновения права собственности
• в отсутствии долгов по ЖКХ

Продавец предоставляет весь необходимый под сделку пакет документов:

• Удостоверение личности (гражданский внутренний паспорт)
• Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы
• Справки из ПНД и НД
• ЕЖД (единый жилищный документ)
• Выписка из домовой книги
• Нотариальное согласие супруга на сделку/заявление о приобретении квартиры вне брака

Следующий этап - согласование конкретного отделения банка для проведения сделки купли-продажи квартиры. Следует обратиться к менеджеру или заведующему отделением депозитария кредитной организации, который предложит на выбор удобное время, которое есть в расписании. Время проведения сделки купли-продажи обязательно необходимо согласовывать со всеми заинтересованными лицами - продавцом и покупателем, их представителями - контрагентами, юристами, риэлторами.

Следующий этап в схеме проведения сделки - составление проекта договора купли-продажи квартиры.

Составить проект договора может любая из сторон - это не принципиально: риэлтор, юрист, контрагент, нанятый со стороны регистратор. Утвердить ДКП (договор купли-продажи) необходимо со всеми участниками сделки.

Для регистрации самой сделки, а точнее договора купли-продажи, приглашаются регистраторы, на их представителей заблаговременно необходимо сделать доверенность.

По опыту могу сказать, что работать с фирмами-регистраторами намного удобнее и быстрее, нежели сдавать документы в МФЦ. Регистраторы приезжают в банк во время проведения сделки, забирают документы после подписания, а после регистрации привозят обратно. Они не только доставляют документы в Росреестр, но и контролируют непосредственно сам процесс перехода права собственности. В случае приостановки регистрации, по тем или иным причинам, частные регистраторы мгновенно реагируют на изменившиеся обстоятельства и сделают все возможное, чтобы исправить сложившуюся ситуацию в кратчайшие сроки. Тогда как в аналогичном случае, тяжелая бюрократическая машина в лице МФЦ может попросту сильно забуксовать.

Следующий этап - сама сделка.

Все участники сделки собираются в банке в назначенное время. Продавец и покупатель приглашаются в комнату переговоров для подписания договора купли-продажи квартиры. В это время, банковские служащие составляют договор аренды банковской ячейки с обязательными условиями доступа к сейфу.
Порядок взаиморасчетов:

• Покупатель передает продавцу необходимую сумму денег.
• Продавец проверяет и пересчитывает купюры самостоятельно, при этом он может воспользоваться услугами кассового операциониста банка.
• Покупатель и продавец вдвоем закладывают деньги в банковскую ячейку

Услуги регистраторов, госпошлину и аренду банковской ячейки оплачивает покупатель квартиры. По всем законам жанра должно быть именно так, если не достигнуто иного соглашения в этой части.

При этом, комиссия риэлтора за услуги по продаже квартиры может:

• храниться в одной ячейки с деньгами продавца и выплачивается только после полного завершения сделки купли-продажи квартиры
• закладываться в отдельный сейф, на таких же условиях выемки как и деньги продавца - только после предоставления документов подтверждающих успешную регистрацию перехода права собственности на объект
• выплачиваться агенту в день совершения сделки под гарантийное письмо (такой вариант возможен, если риэлтор имеет хоть какую-то организационно-правовую форму - ИП или ООО)

Договор подписан, стороны «заложились» (“Заложиться” жарг. - Произвести закладку денег в банковскую ячейку), пакет документов отправлен в Росреестр. На данном этапе - это все.

Далее предстоит дожидаться окончания срока регистрации, сейчас на 2018 год это порядка 10 рабочих дней.

После завершения регистрации и получения документов из Росреестра, стороны сделки встречаются в обозначенное время в банке. Покупатель передает ключ от банковской ячейки продавцу, в обмен на расписку в получении денег в счет продажи квартиры.

Выемка денег продавцом из сейфа происходит по договору аренды банковской ячейки при предоставлении следующего пакета документов:

• договор аренды банковской ячейки
• паспорт продавца
• договор купли-продажи с отметкой регистрирующего органа о переходе права собственности на объект недвижимости
• выписка из ЕГРН

Заключительный этап сделки купли-продажи - физическая передача квартиры новому владельцу. На этой стадии стороны сделки встречаются непосредственно на самой квартире для подписания акта приема-передачи. В акте фиксируется, что квартира передается в надлежащем состоянии, с обязательным санитарно-техническим оборудованием, без задолженностей по ЖКУ. Покупатель, в свою очередь, подтверждает, что не имеет каких-либо претензий к объекту и продавцу.